前工信部部长苗圩曾向公众表示，我国已经走出了人口红利期，老龄化问题日益凸显。因为全面放开二胎并没有引发生育高峰。近五年来人口的死亡率维持在7.1‰左右，人口的自然增长率由4.96‰下降到去年的3.34‰。随着人口高速增长的列车缓慢减速，2017年，第一轮“抢人大战”也逐渐拉开了序幕。
即便在今年的特殊时期，自年初以来也累计超过百城密集发布人才新政，抢人，不仅仅是抢人才，更意味着人口、消费、产业……大势所趋之下，落户政策开始在一线城市松动。“零门槛落户”及家属随迁、人才公寓、租房购房补贴、创业补贴和优惠贷款等纷纷落地。城市“抢人”大战是存量博弈，但非零和博弈
“21世纪什么最贵？人才！”葛优在《天下无贼》里的魔幻台词，正在逐步转变为现实。人口增长与经济发展互为表里、互为因果是目前的共识，人口流入就意味着发展、就业、消费。我国人口主要向几大中心城市、城市圈流动，而有这样一座大湾区城市，竟意外击败广州、西安等城市，蝉联人口增速冠军。
中国人口增长双星：西安、珠海
2017年~2019年，西安通过大幅降低落户门槛以及西咸新区的统计纳入，以三年新增128.87万常住人口的成绩，排名15个新一线城市常住人口增量第一位，而人口流入最为直观的便是经济发展的拉动力上。今年上半年公布的全国GDP数据显示，西安GDP增速在15个副省级城市中排名第一。不过，在全国人口下行的大背景之下，城市的抢人是存量竞争，蛋糕的大小已经恒定，人口将会从普遍增加改变为优势聚集。千万级中心城市的形成，背后是许多竞争力不强的城市人口流出，尤其是产业发展、城市管理、公共医疗教育配套资源匮乏的城市。人口表面上是数字的量化竞争，但是在争夺过程中，各地政府竞相提升公共服务水平、生态环境、产业经济水平，已经超越了此消彼长的零和博弈。人口流动往往体现出“用脚投票”的特征，拥有更好就业机会和公共服务的行政区域具有更大的吸引力。
几乎和西安越过1000万人口大关的同时，珠海常住人口也迈入新台阶。2018年末，珠海市常住人口仅为189万左右，而2019年珠海市常住人口则达到了202.37万，相比2018年新增13.26万人，珠海常住人口首次突破200万大关！并以7% 的增速，位居全国第一。
就在本周三，珠海再次公布人才落户新政，包含放宽学历、年龄、技能技工的落户限制，支持重点企业引进人才落户等重磅举措，惠及人口广泛，再次引起热议。西安和珠海，成为中国人口增长的“南北双星”，那么珠海的人口流入动因又有哪些？
珠江西岸经济特区，小而美变大而强
百岛之城：过去，珠海给人最大的感觉，就是不像深圳和广州自带流量，可以通过不同的行业和海量的社会信息聚焦公众目光。事实上，作为广东海洋面积最大，岛屿最多的城市，珠海境内的146座绝美海岛清新宜人，“百岛之城”蜚声中外。
夏无暑，冬无寒：珠海四季如春生态环境极佳，少雾霾而多蓝天，选择珠海作为冬季康养避寒目的地的北方居民，也越来越多。
大湾区国家战略：因为深处大湾区腹地，珠海东与香港、深圳隔海相望，南与澳门相连，横琴新区与澳门一江之隔。在政府2019年印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，珠海被提及20次，媲美广深，纲要详细解读了粤港澳大湾区在今后20年里，孕育世界第四大湾区的愿景。
交通桥头堡：2018年港珠澳大桥贯通，使这里成为内地唯一与港澳陆桥相接的城市。规划中的深珠通道，将珠海唐家湾和深圳前海一桥相连，未来，两地通勤可以缩短至半小时之内。除此之外，珠机城轨一期、珠海机场快线等交通网络的完善，珠海的湾区枢纽地位和内部交通，正在发生翻天覆地的变化！
说到城市发展，很多人会先入为主，重点关注GDP。诚然，珠海刚刚破3000亿的GDP总量并不算高。但量化经济的背后，是珠海对于环境品质、生活幸福度的坚守。在发展前期，珠海大力发展城市公共卫生服务，不断提高产业门槛，反向拒绝高污染产业，造就更好的生态环境。2020中国幸福城市论坛暨第十四届最具幸福感城市调查中，珠海再夺中国最具幸福感城市荣誉，这已是珠海第五次获此殊荣！
与城市GDP总量不同，珠海的人均GDP居全国前列。截止2019年，珠海人均GDP便已超过北、上、广，达25400美元，紧跟深圳、无锡、苏州之后，排全国第四，人均GDP已超过希腊、匈牙利这些老牌发达国家，而珠海人口增长的另一面，是上一个10年在广东省各市GDP增长率中同样名列第一，经济发展质量较高。
大湾区桥头堡区位、国家战略枢纽地位、蓝天白云的环境、大交通大配套建设的加快，稳扎稳打的珠海，正在迎来前所未有的发展拐点。
人的流动，便是经济的流动，资源的流动。深圳的奇迹，正在当前的珠海以更加快速的形式被复制！
打卡珠海，国际视野的无缝衔接
300万人去哪儿？按照珠海最新城市规划，计划到2025年常住人口超过300万、GDP超过6000亿元；到2035年常住人口超过500万、GDP向2万亿元迈进。15年，超过1.5倍的人口增长！这些新增人口，将往何处去？
城西斗门，十字中枢：相比香洲老城区与横琴，城市向西，是广袤的土地和更适宜的弹性空间，斗门恰好处在珠海老城区与城市新区之间的黄金分割点，属于西部中心城区A片区，令人意外的是，相比深圳、省府广州和省内经济强市佛山、东莞，珠海房价整体上并不高，作为珠海西部中心城区的斗门更是一处洼地，在外地投资者和本地置业者眼中，出镜率颇高。
从珠海西部中心城区总体规划(2015-2030)中，我们了解到，西部中心城区的定位，以分解老城区人口外溢和承接新市民生活居住的角色为主，是粤港澳深化合作拓展区、也是主打滨江田园生态的宜居宜业示范新城。预计在2030年，该区域人口规模将达到130万人，远景约为160万人。规划形成“一纵、三横、双核、十组团”的紧凑型生态田园新城”的规划结构。“双核”即指斗门片区中心和金湾片区中心。有了清晰的目标之后，来自社会舆论、公众议题和土地市场上的各方信息流，无疑都指向了更宽松的落户门槛上。
早在2018年底，珠海默默放开限购——在下辖的斗门，金湾区域，外地人不需要任何证明，均可以直接置业。 这样的楼市新政其实意味着珠海成为了外地人置业门槛最低的一个经济特区，代表着普通人迎来了最好的上车机会。因为随着规划中的广江珠澳、广中珠澳、深珠高铁的开通，斗门片区势必全面融入大湾区的交通网络；在建中东西走向的珠海隧道，起点位于斗门区珠海大桥西，终点位于金湾区泥湾门大桥；而香海大桥建成后，将大幅缩短斗门往返珠海主城区的距离；即将通车的洪鹤大桥则让斗门直联港珠澳大桥，同时，在建中的金海大桥贯通珠海西部组团与横琴新区。
在政府重点布局的配套方面，珠海最大三甲医院——遵义医学院第五附属医院、市第二中医院（斗门区侨立中医院）等一批医疗基础设施项目正加快建设，华中师范大学珠海附属中学、珠峰实验学校、齐正小学、容闳学校先后建成招生，此举，可谓一次性聚合了12年全年龄段教育集群。
而在生活配套设施的完善方面，家和城商业广场、J-LIFE商业项目、红星美凯龙-爱琴海购物中心、豫园商业广场、岁宝百货以及白藤山生态修复湿地公园、500亩幸福河湿地公园等，成为业内公认的珠海西区首选置业目的地。
相比横琴和金湾，斗门片区占据着交通头排的位置和配套率先改善的优势。对于新珠海人来说，除了房子的居住之外，这里更有生活气息。而对于投资者来说，斗门无疑拥有着更快兑现周期的生长空间，这对进入斗门的各大房企来说，无论是因地制宜规划区块属性，还是优化产品形态，都要做好功课。
金茂项目在斗门湖心新城中的区位
值得注意的是，在参与斗门湖心新城的开发过程中，金茂凭借央企的资源整合力和头部城市运营商的丰富经验，从整个珠海的楼市上升期夺得先机。在将近58万㎡的地块利用上，金茂还统筹其平台和产业运营能力，助推斗门片区的配套能级。为配合核心住区「湖心金茂悦」的新品入市，将8.5万㎡的户外空间用以打造开放式星空公园，成为业内非常罕见的手笔。
尤其是湖心新城的概念一经提出，金茂就着手规划设计约6.5万㎡体量的区域商业综合体，将市民中心、Block商业街区和邻里活动中心统一纳入开发范畴，让周边市民共享开放的滨港新城，待未来用户分期入住后持续释放商业活力，为新珠海人提供归属感。
星空公园各功能区示意图
有趣的是，因为珠海的空气条件及四季如春的温度，与西安人熟知的金茂府系中代表性的地源热泵和毛细管网颇有不同，「湖心金茂悦」取而代之的是针对雨季的防漏结构、降噪的系统窗和同层排水等，更首创三分离卫浴空间，完美实现有限尺度内的最大化利用，同时配备德国高仪、唯宝等国际一线品牌，与金茂府系标准看齐。一般来说，在已经定型的传统城区中，很难再有配套大园林的住宅，对比目前西安主流的大平层，珠海大都以实用率较高，小面积多房的户型来参与市场供应，但通过细节设计，整体空间感并不显局促。可以说，珠海这座城市，更希望为年轻人、为新珠海人降低落户门槛，为具有城市活力的新版块导入人口，这对包括西安在内的北方城市，往往具备较强的吸引力。
在西安市民眼里，从长安大学城到城北未央湖，金茂项目均是所在区域的标杆之作。这家在产品品质上苛刻的城市运营商，从霸屏陆家嘴多年的金茂大厦，到亚龙湾高星酒店集群，再到如今的星外滩、梅溪湖的建设，其城市运营、产业配套能力，愈发成为其核心实力。
当三亚、博鳌、海口等北方置业者青睐的传统目的地，在不断高企的门槛中被压缩持有价值，以珠海为代表的城市新秀开始厚积薄发，成为西安投资者重点考察的对象，而有央企实力背书的板块自然更受关注。
小城大梦，在大湾区战略背景之下，谁能更好的运用城市服务能力的优势，谁将在未来人口大战中占据主导地位，一栋金茂大厦，已成为中国改革开放的精神图腾，屹立上海陆家嘴。一座湖心金茂悦，又将在珠海跨越式发展中，书写怎样的人居传奇？
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